Orașele regionale din România, deficit de birouri: O radiografie a pieței imobiliare
Piața de birouri din principalele orașe regionale ale României, precum Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov, se confruntă cu un deficit semnificativ de spații. Stocul modern de birouri însumează aproximativ 1,08 milioane de metri pătrați, fără ca vreun proiect nou să fi fost finalizat în ultimii doi ani, conform unui raport al companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Acest dezechilibru între cerere și ofertă plasează orașele menționate la aproximativ 25% din stocul total de birouri modern din România, estimat la 4,5 milioane de metri pătrați. Această situație persistă în ciuda potențialului demografic și educațional considerabil al acestor centre regionale, care este comparabil sau chiar superior celui din București.
Lipsa de spații de birouri în orașele regionale contrastează puternic cu dezvoltarea din București. Comparativ, stocul de birouri din orașele regionale este cu 68% mai mic decât cel din capitală, subliniind o discrepanță majoră între necesitățile reale ale pieței și oferta disponibilă.
O comparație cu Polonia: Un model de succes
Polonia, în schimb, a înregistrat o expansiune accelerată a pieței de birouri în orașele regionale pe parcursul ultimului deceniu. Stocul total de birouri din afara Varșoviei depășește 6,7 milioane de metri pătrați, depășind chiar capitala, care are 6,2 milioane de metri pătrați. Orașele regionale poloneze au beneficiat de peste 3,2 milioane de metri pătrați de spații noi de birouri dezvoltate în ultimii zece ani, comparativ cu doar 580.000 de metri pătrați în orașele regionale din România.
Diferențele se accentuează și din perspectiva capitalului uman. În timp ce Varșovia găzduiește aproximativ 259.000 de studenți, orașele regionale poloneze au peste 654.000 de studenți. Polonia se remarcă prin atragerea unui nivel ridicat de dezvoltare, cu peste 150.000 de metri pătrați de spații de birouri în construcție, urmată de Cehia, cu 95.000 de metri pătrați. În contrast, doar 23.000 de metri pătrați sunt în prezent în construcție în România, reflectând atât precauția dezvoltatorilor, cât și constrângerile structurale ale pieței.
Rata de ocupare și prețurile chiriilor
Densitatea spațiului de birouri raportată la numărul de studenți evidențiază diferențe semnificative între piețe. În București, indicatorul este de 19 metri pătrați per student, comparativ cu 24,1 metri pătrați per student în Varșovia și 28,6 metri pătrați per student în Praga. În orașele regionale din România, densitatea variază între 4,8 metri pătrați per student în Cluj-Napoca și 6,5 metri pătrați per student în Timișoara, cu o medie generală de 5,5 metri pătrați per student (față de 10,3 și 10,7 metri pătrați per student în orașele regionale poloneze și cehe, respectiv).
Cu toate acestea, orașele regionale din România se remarcă prin disponibilitatea relativ limitată a spațiilor de birouri, cu ratele de neocupare variind între 8,5% și 16,7%. Acestea sunt comparabile sau chiar mai mici decât cele din multe orașe regionale din Polonia, unde ratele de neocupare depășesc adesea 18-21%. În același timp, chiriile principale rămân competitive, între 13 și 17 euro/metru pătrat/lună, sub nivelurile maxime din centre regionale precum Brno sau Cracovia, unde chiriile pot ajunge până la 18-19 euro/metru pătrat/lună.
Mădălina Cojocaru, Partener, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox, a declarat: „Cluj-Napoca se remarcă atât prin dimensiunea pieței, cât și prin activitatea de închiriere, în timp ce Timișoara, Iași și Brașov concurează prin costuri mai mici de ocupare, acces la talent calificat și conectivitate îmbunătățită. Demografia solidă – peste 1 milion de locuitori și aproape 200.000 de studenți – susține perspectivele de creștere pe termen lung, în timp ce activitatea limitată de dezvoltare este de așteptat să pună presiune ascendentă pe chirie.”
