Anul 2025 a adus în piața de birouri din București o perioadă de stagnare rar întâlnită în ultimii douăzeci de ani. A fost primul an fără noi construcții de mari dimensiuni, ceea ce reflectă o schimbare majoră de dinamică după o perioadă în care orașul se dezvolta constant, cu proiecte de amploare care răspundeau cererii crescute. Conform ultimului raport al companiei Colliers, cererea totală de spații a scăzut cu aproximativ 25% față de anul anterior, situându-se la circa 250.000 de metri pătrați, în timp ce închirierile efectuate de companii au însumat aproape 90.000 de metri pătrați, marcând o reducere a activității de leasing.
Este o realitate care reflectă atât adaptarea la noile condiții de piață, cât și un semn clar al echilibrului fragil existent între ofertă și cerere. Rata de neocupare a scăzut la 11,75%, un minim de peste cinci ani, de la aproximativ 13% în 2024, iar chiriile medii, de peste 15 euro pe metru pătrat, au crescut modest, în jur de 3%. Această tendință indică o stabilizare în poziția proprietarilor, dar și un mediu mai prudent din partea chiriașilor, reticenți încă să investească în noi spații, în ciuda interesului pentru cele moderne.
### Spațiile moderne, un deficit alimentar pentru piața din București
Specialiștii explică această stagnare printr-un dezechilibru clar: deși nu există o lipsă de spații, există o criză de calitate. Majoritatea imobilelor disponibile sunt clădiri mai vechi sau amplasate mai puțin atractiv, neadaptate noilor cerințe ale companiilor, ceea ce face ca ocuparea acestor spații să fie dificilă. Potrivit unor estimări, actualul stoc de spații libere ar putea fi ocupat în următorii patru ani, dacă se păstrează rata de absorbție din ultimele perioade, un orizont mult mai scurt decât în alte capitale europene precum Budapesta sau Varșovia, unde acest proces poate dura chiar și peste un deceniu.
Rezultatul este clar: pe termen mediu, pentru a reacționa la această situație, proprietarii devin tot mai interesați de diversificarea portofoliului și de adaptarea ofertelor la nevoile actuale. Sectorul financiar domină cererea, generând aproape un sfert din activele închiriate, urmat de tehnologia informației și serviciile profesionale, însă ponderea acestora rămâne cu mult sub nivelurile de dinainte de pandemie. În plus, dimensiunea medie a unei tranzacții a coborât la circa 1.400 de metri pătrați, ceea ce indică o abordare mai precaută a companiilor în semnarea contractelor de închiriere.
### Perspectivele pentru anii următori: o piață cu potențial de redresare lentă
Deși în 2026 nu vor fi livrate noi proiecte în volum mare, estimările indică apariția a aproximativ 50.000 de metri pătrați de spații noi, cu o creștere față de anii precedenți. Anul 2027 ar putea aduce încă 100.000 de metri pătrați, însă aceste cifre rămân sub media anuală de până la 150.000 de metri pătrați precedenta pandemiei. Doar la începutul anilor 2030 se speră la o revenire la ritmul obișnuit de dezvoltare, susținut de o creștere treptată a cererii, alimentată și de o tendință tot mai pregnantă de reactivare a angajaților în prezența fizică de minimum trei zile pe săptămână.
Deși volumul total de spații de birouri din București rămâne încă sub cel al marilor capitale europene, cu aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, orașul are încă un potențial semnificativ de dezvoltare. În zone precum CBD, Floreasca și Barbu Văcărescu, cele mai bine poziționate, condițiile devin din ce în ce mai favorabile pentru proprietari, care dețin deja un avantaj în negocieri. Chiriile încercate a fi majorate de proiectele în curs de dezvoltare ating și depășesc pragul de 22 euro pe metru pătrat, semn al unui interes persistent pentru aceste zone.
Pragul pieței pare să fi atins, momentan, un echilibru în care oferta de calitate și cererea se întrepătrund, însă perspectiva pentru următorii ani indică o revenire graduală. Cu lipsa de proiecte noi semnificative în plan, sectorul trebuie să se adapteze la noile condiții de piață, așteptând un context favorabil pentru redresare începând cu 2028, când se speră la o relansare în volume și închideri de contracte la scară mai largă. Până atunci, piața de birouri din București va rămâne caracterizată de o vreme de echilibru fragil, dar cu semne clare de potențial pentru viitor, în condițiile în care companiile revin, pas cu pas, la prezența fizică și la investițiile în spații moderne.
